Факторы стоимости жилья в Ташкенте ― в ракурсе реформы института прописки
По пути отмены прописки
Согласно Постановлению Президента Республики Узбекистан «О дальнейших мерах по созданию системы оформления и выдачи биометрического паспорта гражданина Республики Узбекистан для выезда за границу и модернизации биометрической паспортной системы Республики Узбекистан» № ПП-4079 от 26 декабря 2018 года, к 2021 году на территории республики будут введены персонализированные удостоверения личности – ID-карты. Это, в свою очередь, приведет к отказу от системы прописки путем введения ID-карты.
В ходе своего послания Олий Мажлису 25 января этого года Президент Шавкат Мирзиёев поручил парламенту и правительству в срок до 1 апреля изучить международный опыт и разработать конкретные предложения по реформированию системы прописки. В связи с этим 11 февраля текущего года было объявлено о реформе института прописки, а уже с 1 апреля разрешена покупка недвижимости в Ташкенте и Ташкентской области независимо от постоянной прописки.
В данном исследовании проведен сравнительный анализ цен на жилье в Ташкенте, основанный на комплексных еженедельных данных о ценах на жилье в многоквартирных домах в период с марта 2019 года по март 2020 года. Для этого была применена гедоническая модель ценообразования, которая определяет цены на жилье, основываясь как на внешних, так и основных внутренних факторах и характеристиках квартир. В качестве внешних факторов, которые влияют на стоимость цен жилья, были рассмотрены ремонт дорог, а также новости о реформировании института прописки. Внутренними факторами, влияющими на стоимость жилья, стали такие характеристики, как площадь, этажность и высота самого жилого комплекса, количество комнат, материал, из которого построено жилье, и место расположения по районам.
Данные о ценах на жилье взяты с сайта «Частный сектор-Недвижимость». Списки продажи квартир разбиты по пяти категориям: однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, четырехкомнатные, с пятью и более комнатами. После очистки данных размер выборки, состоящей из 6502 наблюдений, уменьшился до 6261 наблюдения. Информация о ремонтируемых дорогах во всех районах столицы с 2019 по 2020 годы получена от ГУП «Служба заказчика по региональным дорогам».
Обзор зарубежных исследований
Сирпал (1994) изучал влияние объявлений о строительстве проектируемых торговых центров на стоимость окружающих квартир и пришел к выводу, что квартиры, расположенные ближе к торговым центрам, могут иметь более высокую цену, чем те, которые находятся далеко.
Танг (2016) исследовал связь между ценами на жилье и новостями о введении пошлин для автомобилистов и пришел к выводу, что цены на недвижимость вдоль платных альтернативных автомобильных дорог выше из-за относительно более чистого воздуха и низкого уровня шума. Более того, Танг считает, что после введения налога на автомобильные дороги, цены на жилье вдоль этих трасс увеличились на 3,7%, по сравнению с домами в пределах одного километра от этой зоны.
Исследование, проведенное Ниттелем и др. (2016), анализирует влияние новостей о росте числа автомобилей на цену жилья. Анализ показал, что увеличение автомобильных выхлопов негативно сказывается на ценах многоквартирных домов, расположенных в этой зоне.
Мета-анализ Нельсона (2008) и Батемана (2001) определил, что новости об удвоении количества транспортных средств и дорог связаны с уменьшением цен продажи домов на 0,3-0,6% и 0,5-3%, соответственно, что связано с загрязнением воздуха.
Ли (2016) исследовал влияние новостей о планируемых программах строительства железных дорог в Пекине на цены жилых комплексов. Он считает, что владельцы готовы платить значительную надбавку за квартиры, расположенные рядом с железными дорогами в более загруженных районах, что отражается в высоких ценах продажи домов.
Ху (2016) пришел к выводу, что новые линии метро являются положительным внешним фактором в больших централизованных городах и, как правило, оказывают более позитивное влияние на цены продажи домов. Также он указал, что возле домов, расположенных около станций метро, с большей вероятностью, будут строиться офисы и магазины.
Описательная статистика
Средняя площадь продаваемых квартир за период с марта 2019 года по март текущего года составила 64 кв. метров. Самое высокое здание среди анализируемых жилищных комплексов имеет 18 этажей, а средняя высота в многоэтажных жилых комплексах составила 5 этажей. Минимальное количество комнат в продаваемых квартирах составило 1 (часто встречается в Сергелийском районе), а максимальное количество – 6. Анализ показал, что в среднем по Ташкенту двухкомнатные квартиры продаются чаще. Продажи самых больших квартир как по количеству комнат, так и по размеру площади наблюдались в Юнусабадском районе.
Средняя стоимость жилья по Ташкенту за квадратный метр составила 639,4 долл. США. В разрезе районов за анализируемый период самая высокая стоимость жилья за квадратный метр была выявлена в Юнусабадском и Шайхантахурском районах, 699 и 694 долл. США, соответственно. Самые низкие цены за кв. метр были зафиксированы в Бектемирском и Сергелийском районах, 405 и 411 долл. США, соответственно. Цены в таких районах, как Мирабадский, Мирзо-Улугбекский, Чиланзарский, Алмазарский, Учтепинский, Яккасарайский и Яшнабадский, варьировались между этими значениями.
Лидерами по числу объявлений о продаже квартир стали Мирзо-Улугбекский и Юнусабадский районы, количество объявлений составило свыше 23% и 17%, соответственно. Меньше всего объявлений наблюдается в Бектемирском (0,30%) и Учтепинском (0,56%) районах.
Результаты проведенного анализа
Согласно проведенным расчетам, увеличение площади на один квадратный метр делает дороже цену квартиры на 1,3%. Этажность дома, или высота многоэтажного дома, также оказывает положительное влияние на стоимость жилья, увеличивая его на 4,6%. Количество комнат опять же увеличивает цену на 26,3%, в то время как чрезмерное количество комнат уже уменьшает цену на 3,7%. Этот фактор обусловлен тем, что площади квартир в Узбекистане не такие большие. А многодетные семьи стараются из одной комнаты сделать две, из двух – три и так далее. Поэтому до определенной степени большое количество комнат увеличивает стоимость, а потом из-за чрезмерного количества комнат цена начнет падать. Также отрицательное влияние на стоимость квартиры оказывает ее расположение на верхних этажах. То есть чем выше этаж, в котором расположена квартира, тем ниже ее цена (дешевле на 2,6%). Если дом сделан из кирпича, то стоимость жилья увеличивается на 14,3%, так как большинство отдает предпочтение домам из кирпича, где дольше сохраняется тепло во время зимних холодов. Результаты также показали отрицательное влияние текущего ремонта дорог, уменьшая стоимость жилья на 6,1%. Вместе с тем, проведенные расчеты показали, что новость о разрешении покупки жилья без прописки никак не повлияла на цену квартир.
Основные выводы
То обстоятельство, что разрешение на приобретение жилья без прописки никак не повлияло на цены квартир, может быть обусловлено тем, что люди из регионов без прописки не имеют достаточного объема финансов для приобретения недвижимости в столице. А те, у кого имеется возможность для приобретения жилья, уже имеют квартиры, оформленные на другого человека в Ташкенте, или вовсе не нуждаются в жилье.
А тот факт, что, начиная с 1 апреля были зарегистрированы 14851 договор купли-продажи, из которых 70% приходятся на сделки граждан с пропиской в других регионах, был с большой вероятностью результатом переоформления жилья. Здесь стоить отметить, что до отмены прописки для покупки жилья приобретение квартир осуществлялось при помощи родственников или близких людей, через оформление жилья на тех, у кого имелась постоянная прописка в столице. Вместе с принятием указа главы государства такие граждане, в первую очередь, переоформили жилье на свое имя, что и отразилось на большом количестве договоров.
В целом же положительное влияние на стоимость квартир оказали такие переменные, как площадь квартиры, этажность дома, количество комнат и материал, использованный для постройки квартир (кирпич). В то время как текущий ремонт дорог, чрезмерное количество комнат оказывали негативное влияние на стоимость квартир.
